| ¿Y mi casa, quién me la quitó? |
 |
La satisfacción que provoca ser dueño de una casa o un terreno, puede convertirse de un momento a otro en una pesadilla, pues bandas de estafadores se dedican al traspaso ilegal de inmuebles, generando pérdidas y frustración a sus legítimos dueños.
Si eres propietario de una vivienda o un terreno, ten mucho cuidado. De acuerdo con la Fiscalía Especial de Delitos de Estafa en el Registro de la Propiedad, del Ministerio Público, cerca de 12 bandas de estafadores se dedican a la venta fraudulenta de propiedades en el país. A pesar de una serie de reformas impulsadas por el Registro de la Propiedad para proteger los bienes inmuebles contra actos ilegales, las bandas delictivas sofistican cada día más sus métodos de operación.
Las bandas están bien estructuradas. Hay notarios, haladores, trabajadores y ex trabajadores del Registro de la Propiedad, quienes conocen bien como funciona el ente estatal. Con esa estructura, la falsificación de documentos, cédulas y escrituras públicas, facilita actuar con total impunidad contra guatemaltecos quienes, con mucho esfuerzo, han adquirido sus propiedades, dice el ex fiscal Sergio Lima.
Uno de esos guatemaltecos es Melvin Lainez. Desde que descubrió que su terreno había sido vendido a sus espaldas, la vida se le ha vuelto una pesadilla. Fue hace dos años cuando supo que el inmueble había dejado de pertenecerle.
En el año 2000 compró un terreno de más de 187 metros cuadrados en la zona 10 de Mixco a Eduardo Jorge Herrera de la Cerda, según consta en la escritura de compraventa que tiene en su poder.
Para su sorpresa, en 2007, el supuesto nuevo propietario le manifestó que se lo había comprado al señor Melvin Lainez. ¿Pero cómo? se pregunta, sí él nunca había visto al comprador y nunca firmó ningún documento.
El supuesto propietario se ampara en un documento de compraventa respaldado por un notario, donde se hace constar que pagó por el terreno Q1,000.
En el documento, el notario asegura que Melvin Lainez compareció ante él en su oficina para realizar el negocio, lo cual es negado por la víctima, quien enfatiza que nunca conoció ni al supuesto comprador ni al notario.
Por su parte Carlos Conde, abogado de Lainez, ha destapado la telaraña de documentos falsos que han utilizado para la acción fraudulenta. El profesional ha descubierto que en la operación utilizaron fotocopias falsas de la cédula de su cliente y falsificaron su firma. Ante ello, considera que la escritura pública que autorizó el notario contiene una compraventa inexistente, porque su cliente nunca vendió el inmueble.
Ante ello, Melvin Lainez ha presentado una demanda penal contra el supuesto comprador y el notario, por los delitos de falsedad ideológica y usurpación. Sin embargo, ya han pasado dos años, y la justicia ha sido lenta y decepcionante, expresa.
 |
Para el fiscal Manuel Antonio López, en más de la mitad de los 500 casos registrados, las bandas han utilizado cédulas falsas. Lo mismo asegura el abogado Carlos Conde.
Los individuos involucrados en este tipo de fraude buscan una propiedad abandonada, desocupada o alquilada. Preparan una cédula falsa, una escritura y falsifican las firmas del propietario o propietarios del inmueble. Luego, las firmas de los propietarios son validadas por notarios públicos que no han verificado lo suficiente, o que han sido engañados por documentos de identificación fraguados o son, en un buen porcentaje, parte de la actividad ilegal y legalizan los documentos.
Estos documentos con firmas falsas se presentan ante el departamento de Registros para su correspondiente operación. Si una escritura o un documento de hipoteca se presentan para su registro, y cumplen con los requerimientos, entonces será aceptado por el Registro y dicha propiedad será transferida a su nuevo dueño. “Así de fácil y de descarado”, dice el profesional Carlos Conde.
En muchas ocasiones, luego de registrar este primer documento, los estafadores rápidamente preparan otro juego de documentos, lo autorizan ante notario público, lo registran y transfieren la propiedad a una segunda persona.
Según fuentes de la Fiscalía Especial de Delitos de Estafa en el Registro de la Propiedad, más de cinco notarios han sido procesados y otro número igual figuran en una lista de sospechosos del traspaso irregular de propiedades. Sin embargo, el ex encargado de esa fiscalía, Sergio Lima, asegura que “son alrededor de 20 notarios los que integran la lista negra”.
Sólo en 2007 la Fiscalía recibió un promedio 200 denuncias de estafa, lo cual demuestra que el negocio va en aumento, comparado con 2006.
Pero lo que más inquieta a los expertos es que los estafadores están cambiado sus estrategias. Ahora optan, con una mayor frecuencia, por hipotecar los terrenos a nombre de sus verdaderos propietarios en vez de arriesgarse a traspasarlos.
Los estafadores se presentan ante los abogados para legalizar el trámite. Ahí suplantan a los verdaderos propietarios; usan documentos de identidad falsificados para lograr el fraude y van con un prestamista, no a una institución bancaria, pues ahí son más rigurosos en sus préstamos, dice el fiscal López.
El timo se descubre cuando los prestamistas acuden a las víctimas para cobrarles la hipoteca.
Otra de las modalidades de las bandas consiste en alquilar una casa para luego falsificar datos de los propietarios y venderla. Esto fue lo que le sucedió a Mario Ricardo López, residente en Los Ángeles desde hace 20 años.
López se ha visto obligado a venir varias veces a Guatemala. Dos de sus propiedades fueron vendidas en forma fraudulenta hace diez meses, y una más fue hipotecada, por Juan Carlos Martín Valdez Calvillo, quien ya fue capturado. Esta persona falsificó el pasaporte y la cédula, tanto de López como de su esposa Josefina Guadalupe López Zabaleta de López, para realizar las operaciones.
“A todas luces es un fraude, porque usó documentos falsos”, dice la víctima. Además, la firma no es mía, porque cuando se realizó la operación yo estaba en Estados Unidos”, asegura López, quien ya interpuso una acción de amparo en la Corte Suprema de Justicia, para detener la venta.
Pese a ello, este guatemalteco se siente decepcionado. “Me he gastado una fortuna en estos casos y perdí mi trabajo en Estados Unidos. “Estoy moralmente destruido, económicamente afectado. Era el esfuerzo de toda mi vida”.
Ante tal vulnerabilidad, los expertos recomiendan adoptar ciertas medidas de prevención. Por ejemplo, la ex registradora general de la Propiedad Inmueble, Arabella Castro, expresa que la mejor forma de proteger un inmueble es mediante un documento de inmovilización. Con esto nadie podrá comprar o vender la propiedad, pues el documento está respaldado con la huella digital, para evitar que otra persona se haga pasar por el propietario.
El costo de este documento es de Q160 en el Registro, y se puede inmovilizar el bien hasta por tres años. El actual Registrador, Sergio Romano Monzón, señala que buscan cómo impedir ese tipo de acciones y, como primer paso, han creado la Dirección de Seguridad Registral, la cual verifica la legalidad de cada expediente que ingresa al Registro.
Además, cada notario debe presentar una fotocopia de la cédula del vendedor, para que el Ministerio Público cuente con una foto de quien hace el negocio. Para curarse en salud, también cuando hay sospechas de algún hecho ilícito, se pide al notario que se presente a ratificar la inscripción, a fin de que un funcionario del Registro dé certeza del trámite.
Pero a la par de ello, notarios y fiscales recomiendan que si la vivienda o terreno no están habitados, deben ser visitados con frecuencia para comprobar que no están siendo ocupados por otros. Asimismo, es recomendable revisar periódicamente los documentos de la escritura y la hipoteca, archivados en el Registro de la Propiedad.
Muchas personas ni siquiera se percatan de que su propiedad fue gravada y no se dan cuenta hasta que un prestamista inicia los trámites para realizar una ejecución de hipoteca, señala el fiscal López. Por ello, el profesional aconseja que si alguien va a comprar o vender una propiedad se asesore y cruce información en el Registro de la Propiedad y la propia Fiscalía, para evitar desagradables experiencias.
 |
| Los alcances de un fraude inmobiliario pueden llegar más allá de la pérdida de la propiedad. A ella se suman daños psicológicos, gastos legales, estrés familiar y la pérdida de la confianza en el sistema de administración de justicia. A la larga, no sólo sufre la víctima, sino la sociedad entera. |
Hay ciertos inmuebles que por sus características son más vulnerables al fraude registral. Por ejemplo cuando los terrenos se ubican en zonas de alta plusvalía. También son muy apetecidos los inmuebles con un historial registral tranquilo; es decir, que le pertenecen a la misma persona desde hace varias décadas.
Cuando un terreno se encuentra en abandono, no se le corta la maleza ni tiene linderos definidos, se tiene un indicio de que el dueño no está pendiente del estado de su propiedad.
Los delincuentes eligen casas alquiladas o deshabitadas, pues ello les da más tiempo para falsificar escrituras y cédulas y luego venderlas.
También ponen la mira en predios asignados como herencia o aquellos cuyos dueños son ancianos, han fallecido o no han revisado su documentación en los últimos años.
Muchos notarios involucrados en este tipo de acciones se amparan en la fe pública y argumentan que creyeron que los documentos eran reales.
Si piensas alquilar tu propiedad, la fiscalía recomienda indagar los antecedentes de la persona a quien se le va a arrendar la casa y visitar el bien periódicamente.
Por Jeovany Ibañez
| Otros artículos en esta sección |
| |